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????原華遠地產董事長任志強近日發表的一大重要觀點是，“從房價和地價對比中可以看出，地價起到瞭推動房價的重要作用。”但這種現象正在北京土地市場發生全面改變。
????7月27日，北京市推出三宗土地，均限房價、限地價、競自持。其中兩宗位於大興、一宗位於昌平北。
????三宗地塊總建築面積為39.2萬平方米，總價110億元。最終大興瀛海地塊被遠洋+首創+世茂聯合體以總價47.9億元、26%自持面積收入囊中；大興黃村地塊被金融街以22.9億元、6%自持面積拿下；昌平北七傢鎮地塊被華潤以39.5億斬獲。
????根據要求，大興區瀛海鎮地塊未來商品住房銷售均價不超過52449元/平方米，且最高銷售單價不得超過55071元/平方米；大興區黃村鎮地塊未來商品住房銷售均價不超過55016元/平方米，且最高銷售單價不得超過57767元/平方米；昌平區北七傢鎮地塊商品住房銷售均價不超過49520元/平方米，且最高銷售單價不得超過51996元/平方米。
????匹配此類政策已成為北京土拍市場的普遍現象。
????2017年以來，北京市土地招拍掛市場明顯加大瞭住宅用地供地力度。北京市土地招拍掛市場數據顯示，2017年上半年共成交46宗土地，同比增長119%；成交金額1005.07億元，同比增長185%。相比之下2016年全年成交44宗土地、成交總金額852億，今年北京市供地節奏明顯加快。
????但據華信薈統計，今年上半年成交的25宗住宅用地中，除1宗為棚戶區改造一次性招標項目外，剩餘24宗均附有“限房價，競自持”或配建自住型商品房等條件。
????所謂自持限價，即在規定瞭地塊商品房銷售價格上限的同時，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現場競報企業自持商品住房面積比例。限價自持對開發運營實力的要求進一步提高，隨著房地產企業對自持比例競爭開始謹慎，土地市場正逐漸回歸理性。
????中原地產首席分析師張大偉認為，前述成交的三宗住宅地塊全部限價，對土地價格的計算已經沒有意義，未來房企更多開始比拼成本優勢。從實際情況看，雖然持有比例有所降低，但優質地塊成交依然處於高位。從地價計算角度看，這些地塊基本都接近零利潤，稍有不慎就會虧損。“房企拿地已經不可能有規模利潤，完全是從戰略角度看：同時有活幹，分攤管理成本，增加銷售業績。而未來房地產行業也會趨勢性地增收不增利。”
????張大偉註意到，本次成功拿地的主要是國企。由於這類企業有資金成本優勢，可以分攤管理成本。雖然限價房基本限制瞭貨值，出現高利潤可能性小，但銷售風險小。他認為，房企在一線城市拿地，更多是側重發展戰略。“未來北京房地產市場已經進入精算時代。”
????易居研究院研究總監嚴躍進認為，對北京土地市場來說，土地市場進行限價，充分說明瞭當前類似土地市場其實還是有很明確的管控導向，即類似土地市場其實需要通過價格管控來實現後續的房價管控。這個邏輯如果對瞭，那接下來北京土地市場和房屋市場的穩定性就會增加。所以北京類似管控政策帶有很強的信號意義，即土地市場的金融風險要把控，同時也要求房企理性拿地，防范出現炒作地價或違規拿地等現象。
????他指出，全國300座城市整體樓面均價及出讓金皆漲，前六個月出讓金總額超1.5萬億元，同比增近四成。二季度以來，一二線城市調控不斷深化，熱點城市需求外溢引發周邊三四線城市升溫。政策層面，北京延續去年底土拍新規，廣州、天津、杭州等城市陸續跟進且各有創新，重點城市土拍政策漸趨多元，“分類調控、因城施策”得到落實。
????盡管土地市場遭遇調控，但土地出讓金仍然在漲。中國指數研究院統計顯示，上半年全國土地出讓金排名前二十城市成交總額為8312億元，同比增加兩成，上榜門檻升至170億。一線城市均有入榜，北京半年度收金1006.2億元，已超去年全年總額。二線城市則為榜單主力，武漢、重慶、杭州收金過600億入圍前五。
????（編輯：駱軼琪，郵箱：luoyq@21jingji.com）超值
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